Después de 15 meses en el cargo, la alcaldesa de Boston, Michelle Wu, finalmente dio a conocer el lunes una propuesta para limitar los aumentos de alquiler en toda la ciudad a un máximo del 10 por ciento en años de alta inflación, presentando una medida de reactivación de control de alquiler que primero se presentará al Ayuntamiento de Boston.
Wu envió al consejo una petición de autonomía que, si es aprobada por los legisladores locales y estatales, permitiría a Boston limitar cuánto pueden aumentar los propietarios el alquiler de los inquilinos cada año.
Reflejando en gran medida una versión preliminar que salió a la luz pública el mes pasado, la propuesta formal exige establecer el aumento anual permitido de la renta en un 10% o en el Índice de Precios al Consumidor para el área metropolitana de Boston más 6 puntos porcentuales, lo que sea menor.
En un año de inflación más baja donde el IPC de la región aumentó solo un 2 por ciento, el plan de Wu limitaría los aumentos de alquiler al 8 por ciento. Pero si la inflación fuera más rápida, digamos un 6 por ciento, los alquileres no podrían aumentar más de un 10 por ciento en total según la petición.
Wu dijo en una carta a los concejales que los alquileres anunciados en Boston aumentaron un 14 por ciento en 2022, y que algunos vecindarios específicos experimentaron aumentos en los alquileres superiores al 20 por ciento.
"Esta Petición de Autonomía permitirá a la Ciudad de Boston implementar la estabilización de alquileres para proteger mejor a las familias del desplazamiento causado por aumentos exorbitantes en los alquileres", escribió Wu. "La iniciativa de ley impondría los límites necesarios a los rápidos aumentos de alquiler de los arrendamientos existentes y garantizaría una mayor estabilidad para los residentes de Boston al proporcionar un nivel de certeza con respecto a cuánto podría aumentar su alquiler cada año. Los inquilinos en Boston a menudo son víctimas de fuertes aumentos de alquiler, por lo que es imposible que se queden en sus casas".
Los propietarios en varios casos estarían exentos del tope en los aumentos de alquiler. No se aplicaría ningún límite cuando un nuevo inquilino se muda a una residencia y el propietario establece una tarifa de alquiler inicial, y el límite solo se aplicaría para aumentos posteriores.
Local
Cualquier propiedad con seis unidades o menos, una de las cuales es la residencia principal del propietario del edificio, no estaría sujeta a la política de control de alquileres. Eso es un cambio con respecto a un borrador anterior, que habría eximido a las propiedades ocupadas por sus propietarios con tres unidades o menos.
Al evitar que el tope se aplique a la construcción de viviendas más nueva, las viviendas no enfrentarían un tope en los aumentos de alquiler si sus certificados de ocupación permanente tienen menos de 15 años y se construyeron desde cero, se agregaron a un edificio existente o se convirtieron de otro uso a residencial.
Las unidades en las que los inquilinos pagan un porcentaje fijo de sus ingresos para alquilar, como las viviendas públicas y aquellas respaldadas por vales, también estarían exentas del control de alquileres, al igual que los hoteles y moteles, las viviendas en instalaciones religiosas, la atención extendida, la atención residencial y las organizaciones sin fines de lucro, hospitales, residencias universitarias y universitarias, y viviendas donde los inquilinos comparten el baño o la cocina con el propietario.
La propuesta de Wu presenta varias otras disposiciones que presentó como formas de proteger a los inquilinos.
"Según esta ley propuesta, los inquilinos solo pueden ser desalojados por una causa, como la falta de pago del alquiler, violaciones sustanciales del contrato de arrendamiento o el uso de la unidad con fines ilegales", escribió Wu. "Además, los inquilinos que están sujetos a un desalojo por causa justa 'sin culpa' tendrían derecho a recibir tarifas de reubicación".
La petición también autorizaría a la ciudad a regular la conversión de espacios residenciales en condominios o cooperativas e imponer requisitos de notificación y reubicación a los inquilinos.
Wu dijo que modeló su propuesta para revivir el control de alquileres dentro de los límites de la ciudad en "políticas exitosas" vigentes en California y Oregón. Varias otras ciudades estadounidenses importantes tienen algún tipo de control de alquiler.
El control de alquileres ha sido prohibido en Massachusetts desde que los votantes aprobaron una pregunta en la boleta electoral de 1994, respaldada por la Asociación de Pequeños Propietarios. En ese momento, solo Boston, Brookline y Cambridge tenían control de alquileres, y la mayoría de los votantes en cada una de esas tres comunidades apoyaron mantener la política.
El tema sigue siendo una fuente de debate, con grupos de interés de bienes raíces y propietarios que argumentan que el control de alquileres sofocaría la producción de viviendas en un momento en que Massachusetts ya está trabajando bajo la presión de una gran escasez de viviendas.
"El control de alquileres, también conocido como estabilización de alquileres, es un fracaso comprobado. Aumenta los costos de vivienda, desalienta el mantenimiento y desincentiva la construcción", dijo el lunes el director general de la Junta de Bienes Raíces de Greater Boston, Greg Vasil. "Nos oponemos enérgicamente al plan del alcalde Wu de aplicar controles gubernamentales de precios a la vivienda en Boston porque empeoraría aún más la crisis de vivienda de la región. En cambio, la ciudad, y todo Massachusetts, debería centrarse en aprobar políticas a favor de la vivienda que fomenten la construcción y reduzcan los costos generales".
El exgobernador Charlie Baker también fue un opositor antes de dejar el cargo en enero.
Wu ha presentado el control de alquileres como una herramienta entre varias necesarias para contrarrestar la escasez de viviendas que obliga a las familias a abandonar sus hogares y hacer de Boston un lugar menos atractivo para vivir.
"Es un mercado inmobiliario tan terrible y destructivo en este momento, con personas que han pasado toda su vida aquí, que están criando a sus hijos, que están retribuyendo en todos los sentidos, siendo expulsados, no porque no estén luchando para trabajar y pagar lo que pueden pagar, sino porque ese impacto de un aumento repentino y dramático no es algo que se pueda planificar", dijo en una entrevista radial en enero.
Antes de que pudiera entrar en vigor, la propuesta de Wu tendría que obtener la aprobación primero del consejo, luego de la Legislatura y de la gobernadora Maura Healey. Los principales demócratas en la Cámara y el Senado no han incluido el control de alquileres de opción local en su lista de prioridades. Healey no ha tomado una posición firme sobre el tema y dijo el mes pasado que su opinión sobre el control de alquileres "sigue siendo que apoyo los esfuerzos de las comunidades locales para tomar esas decisiones".
Healey ha destacado la solución de los problemas de asequibilidad de la vivienda del estado como una prioridad, pero aún tiene que presentar un plan para crear un secretario de vivienda estatal prometido, o esbozar un paquete legislativo para abordar los problemas.
Los proyectos de ley que buscan reemplazar la prohibición estatal con un sistema de control de alquiler de opciones locales se han estancado en Beacon Hill en las últimas sesiones legislativas.
La petición está en la agenda del consejo para su reunión del miércoles, donde probablemente será remitida a un comité para una audiencia futura.
